O extindere construită fără autorizație nu înseamnă automat că trebuie desființată.
În anumite situații, aceasta poate fi adusă în legalitate, dar înainte trebuie verificat dacă ceea ce ai construit respectă condițiile urbanistice și tehnice aplicabile terenului și construcției existente.
Contează unde este amplasată extinderea, cât de mare este, cum se leagă de clădirea inițială și dacă au fost făcute intervenții asupra structurii.
Ce se consideră extindere a unei construcții?
O extindere apare atunci când suprafața sau volumul construcției existente este mărit.
Poate fi vorba, de exemplu, despre:
– o cameră adăugată casei;
– o bucătărie extinsă;
– o verandă închisă și integrată în locuință;
– un corp nou construit lateral;
– o terasă transformată într-un spațiu închis;
– un garaj lipit de casă;
– un spațiu adăugat în partea din spate a construcției.
Important este să se stabilească exact ce a fost construit și dacă acea lucrare apare sau nu în documentația autorizată.
Primul lucru: verifici ce era autorizat
Dacă locuința inițială are autorizație, trebuie comparată situația aprobată cu ceea ce există acum în teren.
Sunt utile:
– autorizația de construire;
– proiectul inițial;
– planurile de arhitectură;
– documentația cadastrală;
– releveele existente;
– eventualele autorizații pentru lucrări făcute ulterior.
Așa se poate vedea dacă vorbim doar despre o extindere neautorizată sau dacă există și alte diferențe față de proiect.
Contează suprafața extinderii?
Da.
Suprafața influențează modul în care construcția se încadrează pe teren.
Trebuie verificat dacă, după realizarea extinderii, sunt respectați indicatorii urbanistici aplicabili.
De exemplu, poate conta cât din teren este ocupat de construcție și care este suprafața totală construită.
O extindere aparent mică poate crea o problemă dacă locuința era deja aproape de limita maximă permisă.
Extinderea poate depăși POT-ul permis?
Da, iar acesta este unul dintre lucrurile importante de verificat.
POT-ul arată cât din suprafața terenului poate fi ocupată de construcții.
Dacă prin extindere amprenta la sol a casei a crescut prea mult, este posibil ca situația existentă să nu mai respecte reglementările urbanistice.
De aceea, nu este suficient să verifici doar dacă extinderea este bine construită.
Trebuie verificat și dacă poate fi păstrată din punct de vedere urbanistic.
Contează cât de aproape este extinderea de vecini?
Da.
Poziția față de limitele proprietății este foarte importantă.
Dacă extinderea a fost construită:
– foarte aproape de gard;
– chiar pe limita proprietății;
– mai aproape decât permite regulamentul aplicabil,
situația trebuie analizată înainte de pregătirea documentației de regularizare.
Retragerile pot deveni una dintre problemele principale ale procedurii.
Ce se întâmplă dacă extinderea este lipită de casa existentă?
Trebuie analizat modul în care cele două construcții lucrează împreună.
De exemplu, trebuie văzut dacă:
– au fost modificați pereți structurali;
– au fost create goluri noi;
– s-au modificat fundațiile;
– extinderea are structură proprie;
– acoperișul casei a fost modificat;
– au fost schimbate traseele de încărcare ale structurii.
În astfel de situații poate fi necesară o expertiză tehnică.
Ai nevoie de expertiză tehnică pentru extindere?
Poate fi necesară, mai ales dacă extinderea afectează structura casei.
Expertul poate verifica:
– modul în care a fost realizată extinderea;
– legătura cu structura existentă;
– fundațiile;
– pereții, stâlpii și grinzile;
– planșeele;
– eventualele fisuri sau degradări;
– dacă sunt necesare lucrări de consolidare sau remediere.
Expertiza nu rezolvă însă singură intrarea în legalitate.
Construcția trebuie să poată fi acceptată și din punct de vedere urbanistic.
Ce se întâmplă dacă extinderea a fost făcută cu mulți ani în urmă?
Vechimea construcției este importantă, dar nu înseamnă automat că situația este legală.
Faptul că extinderea există de mult timp, că este folosită sau că pentru ea se plătește impozit nu înlocuiește documentația necesară.
Trebuie verificat:
– când a fost realizată;
– ce acte există;
– dacă apare în cadastru;
– dacă a existat vreo autorizație;
– ce procedură poate fi aplicată situației actuale.
Dacă extinderea apare în cadastru, mai trebuie regularizată?
Poate fi necesar.
Cadastrul și legalitatea construcției nu sunt același lucru.
Faptul că o suprafață apare într-un releveu sau într-o documentație cadastrală nu demonstrează automat că lucrarea a fost autorizată.
Trebuie verificat dacă extinderea are la bază documentele necesare și dacă situația din teren corespunde acestora.
Ce documente pot fi necesare?
Pentru început sunt utile:
– actul de proprietate;
– extrasul de carte funciară;
– documentația cadastrală;
– autorizația inițială;
– proiectul casei;
– releveul actual;
– fotografii ale extinderii;
– documentele pentru eventualele lucrări făcute ulterior.
În funcție de situație, pot fi necesare și:
– documentație tehnică actuală;
– expertiză tehnică;
– măsurători;
– documentație topografică;
– avize și acorduri.
Lista exactă se stabilește după verificarea construcției.
Ce se întâmplă dacă proiectul vechi nu mai există?
Lipsa proiectului nu oprește automat analiza.
Mai întâi trebuie văzut dacă documentele pot fi recuperate din arhivă.
Dacă nu mai există, construcția actuală poate fi măsurată și documentată din nou.
În acest caz poate fi necesar un releveu care să arate exact casa și extinderea în forma în care se află astăzi.
Ce se întâmplă dacă extinderea nu respectă regulile urbanistice?
Aceasta este una dintre situațiile care trebuie clarificate înainte să investești în toate documentațiile.
Pot apărea probleme dacă extinderea:
– ocupă prea mult din teren;
– este prea aproape de limita proprietății;
– depășește suprafața permisă;
– modifică regimul de înălțime;
– nu respectă alte reguli aplicabile zonei.
În funcție de problemă, poate fi necesară modificarea situației existente înainte ca procedura să poată continua.
Poate fi necesară desființarea unei părți din extindere?
Da, în anumite situații.
Dacă întreaga extindere nu poate fi păstrată, soluția poate presupune modificarea ei.
De exemplu, poate fi necesară:
– reducerea suprafeței;
– retragerea unei părți;
– modificarea unor elemente;
– refacerea unor lucrări;
– desființarea unei porțiuni care nu se poate încadra.
De aceea, este important să verifici situația înainte de a pregăti dosarul complet.
Este suficient să refaci cadastrul?
Nu.
Actualizarea cadastrului nu înlocuiește procedura de intrare în legalitate.
Ordinea trebuie stabilită în funcție de situația concretă, dar mai întâi trebuie clarificat dacă extinderea poate fi păstrată și ce documentație este necesară.
Abia apoi poate fi actualizată situația cadastrală în mod corespunzător.
Cât poate dura intrarea în legalitate a unei extinderi?
Durata depinde de complexitatea cazului.
Poate dura mai mult dacă:
– lipsesc documentele vechi;
– trebuie realizat un releveu;
– este necesară expertiza tehnică;
– sunt necesare avize;
– apar probleme urbanistice;
– trebuie făcute lucrări de remediere;
– autoritatea solicită completări.
O extindere simplă și bine documentată poate avea un traseu mai scurt decât una care a modificat semnificativ casa.
Ce ar trebui să verifici înainte să începi regularizarea?
Începe cu câteva întrebări simple:
– ce suprafață a fost adăugată?
– unde este amplasată extinderea?
– cât de aproape este de limitele terenului?
– a fost modificată structura casei?
– ce apare în proiectul inițial?
– ce apare în cadastru?
– există acte pentru lucrările făcute?
– respectă situația actuală regulile urbanistice?
Răspunsurile la aceste întrebări arată dacă extinderea poate merge mai departe spre regularizare și ce documentații trebuie pregătite.
Ai construit o extindere fără autorizație?
Primul pas este să verifici dacă situația existentă poate fi păstrată și ce trebuie făcut pentru intrarea în legalitate.
Contactează-ne și hai să vedem cum este construită extinderea, ce documente există și ce pași trebuie urmați mai departe.