Ai o autorizație de construire, însă casa sau construcția finalizată nu respectă exact proiectul aprobat?
Este o situație mai frecventă decât pare. Proprietarii pot ajunge să aibă diferențe între documentația autorizată și construcția existentă din diverse motive: modificarea compartimentării, extinderea suprafeței, închiderea unui balcon, construirea unei terase, schimbarea formei acoperișului sau realizarea unor anexe care nu apar în documentația inițială.
Problema apare în momentul în care aceste modificări trebuie reflectate în documentele oficiale, în cadastru sau atunci când proprietarul dorește să vândă imobilul.
Ce înseamnă o construcție care nu respectă autorizația?
Autorizația de construire se emite pentru executarea unor lucrări pe baza unei documentații tehnice aprobate.
În timpul execuției, însă, pot apărea modificări față de proiectul inițial.
De exemplu:
- casa a fost construită cu o suprafață mai mare;
- a fost realizată o extindere care nu apare în proiect;
- s-a modificat poziția unor pereți;
- s-a schimbat configurația acoperișului;
- s-a construit un balcon sau o terasă suplimentară;
- au fost realizate anexe care nu erau prevăzute;
- numărul sau dimensiunea golurilor din fațadă diferă de proiect;
- construcția a fost amplasată diferit pe teren.
Nu toate modificările au aceeași importanță din punct de vedere juridic și urbanistic. De aceea, situația trebuie analizată individual.
De ce este important să regularizezi modificările?
Dacă situația reală a construcției nu corespunde documentelor, pot apărea dificultăți atunci când vrei să faci anumite operațiuni asupra imobilului.
De exemplu, pot apărea probleme la:
- actualizarea documentației cadastrale;
- înscrierea construcției în cartea funciară;
- vânzarea imobilului;
- obținerea unei finanțări;
- realizarea unor noi lucrări;
- succesiune sau partaj;
- verificarea documentelor de către notar sau alte instituții.
De aceea, este recomandat ca diferențele dintre proiect și situația reală să fie clarificate cât mai devreme.
Cum verifici dacă modificările pot fi aduse în legalitate?
Primul pas este compararea documentelor cu ceea ce există efectiv pe teren.
În mod obișnuit, trebuie analizate:
Autorizația de construire – pentru a vedea ce lucrări au fost aprobate.
Proiectul autorizat – pentru identificarea caracteristicilor construcției aprobate.
Situația reală – prin măsurători și relevee realizate de specialiști.
Documentele cadastrale – pentru verificarea situației înscrise în cartea funciară.
Reglementările urbanistice aplicabile terenului – pentru a determina dacă situația existentă poate fi menținută din punct de vedere urbanistic.
Această analiză este importantă deoarece o modificare existentă în teren nu poate fi regularizată automat.
Ce se întâmplă dacă suprafața construită este mai mare?
Una dintre cele mai întâlnite situații este aceea în care proprietarul a construit mai mult decât era prevăzut în autorizație.
De exemplu, autorizația prevedea o locuință de 120 mp, însă în realitate construcția are 145 mp.
În această situație trebuie analizat:
- de unde provine diferența;
- dacă suprafața suplimentară este construită legal din punct de vedere urbanistic;
- dacă sunt respectate retragerile față de limitele terenului;
- dacă sunt respectați indicatorii urbanistici;
- dacă sunt îndeplinite cerințele tehnice;
- ce documentație este necesară pentru reglementarea situației.
Nu este suficient ca proprietarul să solicite pur și simplu modificarea suprafeței din acte.
Este necesară o expertiză tehnică?
În funcție de situația construcției și de procedura aplicabilă, poate fi necesară o expertiză tehnică.
Expertiza poate avea rolul de a verifica dacă lucrările existente respectă cerințele tehnice aplicabile și dacă eventualele neconformități pot fi remediate.
În cazul unor modificări importante, este recomandat ca situația să fie analizată de specialiști înainte de întocmirea documentației finale.
Ce documente pot fi necesare?
Lista exactă a documentelor depinde de situația imobilului și de cerințele autorității competente.
În funcție de caz, pot fi necesare:
- acte de proprietate;
- extras de carte funciară;
- autorizația de construire existentă;
- proiectul autorizat;
- planuri și relevee ale situației existente;
- documentație cadastrală;
- expertiză tehnică;
- certificat de urbanism;
- avize și acorduri;
- documentații tehnice întocmite de specialiști.
Este important să nu începi întocmirea tuturor documentelor înainte de a ști exact care este procedura aplicabilă.
Poate fi regularizată orice modificare?
Nu.
Faptul că o construcție există deja nu înseamnă că orice modificare poate fi acceptată ulterior.
Trebuie analizate condițiile urbanistice și tehnice aplicabile imobilului.
De exemplu, o extindere poate ridica probleme dacă depășește indicatorii urbanistici sau dacă nu sunt respectate retragerile obligatorii față de limitele proprietății.
În anumite situații poate fi necesară modificarea sau desființarea unor lucrări care nu pot fi menținute în forma existentă.
Tocmai de aceea, este recomandată o verificare înainte de a investi bani în documentații care nu pot conduce la soluția dorită.
Când este momentul potrivit să verifici situația?
Ideal este ca verificarea să fie făcută înainte de vânzarea imobilului sau înainte de începerea unor lucrări noi.
Dacă descoperi diferențele abia atunci când ai găsit un cumpărător, procedura poate întârzia tranzacția.
De asemenea, dacă intenționezi să faci o nouă extindere sau să construiești o anexă, este important să clarifici mai întâi situația construcției existente.
Ce trebuie să faci dacă ai construit altfel decât scrie în autorizație?
Nu încerca să rezolvi situația doar prin modificarea cadastrului.
Cadastrul trebuie să reflecte situația legală a imobilului, iar documentația cadastrală nu înlocuiește autorizația sau procedura necesară pentru reglementarea lucrărilor executate.
În primul rând, trebuie identificată diferența dintre situația autorizată și cea existentă.
Apoi se verifică dacă lucrările pot fi menținute și ce procedură este necesară pentru aducerea lor în legalitate.
Ai modificări față de autorizația de construire?
Dacă locuința, anexa sau altă construcție existentă nu corespunde cu proiectul autorizat, nu amâna verificarea situației.
O analiză corectă poate stabili:
- ce diferențe există între proiect și construcția reală;
- dacă acestea pot fi regularizate;
- ce documente sunt necesare;
- dacă este nevoie de expertiză tehnică;
- care sunt pașii pentru actualizarea situației juridice și cadastrale.
Ai construit diferit față de autorizația de construire? Contactează-ne pentru o analiză a situației și pentru identificarea pașilor necesari pentru regularizarea construcției.