Înainte să începi regularizarea unei construcții, merită să verifici mai întâi dacă situația existentă poate fi, în principiu, păstrată și ce documente există deja.
Asta te ajută să nu intri direct în costuri cu proiecte, expertize și măsurători înainte să știi dacă problema este una tehnică, urbanistică, cadastrală sau o combinație între ele.
Primul pas: compară ce ai în acte cu ce există în teren
Trebuie să vezi dacă situația reală corespunde cu documentele existente.
Compară:
– autorizația de construire;
– proiectul aprobat;
– documentația cadastrală;
– releveele existente;
– situația actuală a construcției.
Pot apărea diferențe precum:
– suprafață mai mare;
– extinderi;
– mansardă sau nivel suplimentar;
– modificări ale acoperișului;
– schimbări de compartimentare;
– goluri noi în pereți;
– modificări structurale.
Scopul este să stabilești exact ce trebuie regularizat.
Verifică dacă există autorizație pentru construcția inițială
Una este să ai o construcție autorizată, modificată ulterior, și alta este să ai o construcție realizată integral fără autorizație.
Dacă există o autorizație veche, trebuie văzut:
– ce lucrări au fost aprobate;
– ce suprafață era autorizată;
– ce regim de înălțime era prevăzut;
– ce formă avea construcția;
– ce s-a schimbat ulterior.
Dacă autorizația nu mai este în dosarul tău, merită verificată arhiva autorității emitente.
Verifică suprafața construită și suprafața desfășurată
Suprafața actuală contează pentru încadrarea urbanistică a construcției.
O extindere sau un nivel adăugat poate modifica:
– amprenta la sol;
– suprafața construită;
– suprafața desfășurată;
– indicatorii urbanistici.
De aceea, o măsurătoare corectă a situației existente este foarte importantă.
Verifică POT-ul și CUT-ul
POT și CUT pot arăta dacă actuala construcție se mai încadrează în limitele permise pentru teren.
POT-ul indică cât din teren poate fi ocupat de construcții.
CUT-ul arată câtă suprafață construită desfășurată este permisă în raport cu suprafața terenului.
Dacă o extindere sau o supraetajare a dus la depășirea acestor indicatori, regularizarea poate deveni mai dificilă.
Verifică retragerile față de limitele terenului
Poziția construcției pe teren este la fel de importantă ca suprafața.
Trebuie verificat dacă aceasta respectă distanțele față de:
– limitele laterale;
– limita din spate;
– strada sau aliniamentul;
– construcțiile vecine.
O extindere construită prea aproape de gard poate ridica probleme chiar dacă este bine executată tehnic.
Verifică regimul de înălțime
Dacă ai ridicat acoperișul, ai transformat podul în mansardă sau ai adăugat un nivel, trebuie verificat dacă regimul de înălțime rezultat este permis.
Contează atât numărul de niveluri, cât și înălțimea construcției.
Un nivel suplimentar poate schimba semnificativ încadrarea urbanistică.
Verifică dacă au fost afectate elemente structurale
Unele modificări pot avea efect asupra structurii de rezistență.
De exemplu:
– eliminarea unui perete portant;
– mărirea unui gol;
– realizarea unei extinderi;
– adăugarea unei mansarde;
– supraetajarea;
– modificarea planșeului;
– intervenții la fundație.
În astfel de situații poate fi necesară o expertiză tehnică.
Verifică dacă există fisuri, tasări sau alte degradări
Problemele vizibile pot influența analiza tehnică a construcției.
Trebuie urmărite:
– fisuri în pereți;
– fisuri în zona golurilor;
– pardoseli în pantă;
– deformări;
– tasări;
– infiltrații;
– degradări ale structurii.
Dacă apar astfel de semne, ele trebuie analizate înainte de pregătirea documentației finale.
Verifică dacă situația apare corect în cadastru
Cadastrul trebuie comparat cu situația reală.
Pot exista diferențe de:
– suprafață;
– contur;
– compartimentare;
– număr de niveluri;
– anexe;
– poziționare.
Dacă actuala construcție nu corespunde cu documentația cadastrală, trebuie stabilit dacă problema se rezolvă prin actualizare cadastrală sau dacă este necesară mai întâi regularizarea.
Verifică anul în care a fost realizată construcția
Vechimea poate influența procedura aplicabilă.
Este important să știi, cât mai exact:
– când a fost construită;
– când au fost făcute extinderile;
– când au fost realizate modificările;
– dacă există documente care pot demonstra aceste momente.
Pentru anumite construcții vechi pot exista reguli diferite, iar situația trebuie analizată separat.
Verifică dacă imobilul este într-o zonă cu regim special
Amplasamentul poate schimba semnificativ procedura.
Trebuie verificat dacă imobilul este:
– într-o zonă protejată;
– în zona de protecție a unui monument istoric;
– într-o zonă cu reguli urbanistice speciale;
– pe un teren cu restricții.
În astfel de situații pot fi necesare avize sau verificări suplimentare.
Verifică ce documente mai ai
Înainte să începi să comanzi acte noi, vezi ce există deja.
Pot fi utile:
– autorizația veche;
– proiectul inițial;
– planurile de structură;
– cartea tehnică;
– procesul-verbal de recepție;
– cadastru;
– extrasul de carte funciară;
– documente pentru lucrări făcute ulterior.
Uneori o parte importantă din informație poate fi recuperată din arhive.
Ce se întâmplă dacă nu mai ai proiectul?
Nu înseamnă automat că nu poți merge mai departe.
Situația actuală poate fi măsurată și documentată din nou.
Poate fi necesar:
– un releveu;
– recuperarea documentelor din arhivă;
– identificarea elementelor structurale;
– măsurători suplimentare;
– documentație tehnică nouă pentru situația existentă.
Este suficient să știi că imobilul poate fi regularizat?
Nu.
Chiar dacă, în principiu, situația se poate încadra în procedură, trebuie văzut și ce documentație concretă este necesară.
Pot fi necesare:
– proiect;
– releveu;
– expertiză tehnică;
– documentație cadastrală;
– avize;
– studii;
– alte acte cerute pentru situația respectivă.
De aceea, verificarea inițială este esențială.
Ce ar trebui să clarifici înainte să cheltuiești bani pe documentații?
Începe cu aceste întrebări:
– ce a fost autorizat?
– ce există acum în teren?
– ce diferențe sunt?
– ce documente mai există?
– respectă situația actuală regulile urbanistice?
– sunt probleme structurale?
– sunt necesare remedieri?
– ce documentații sunt cu adevărat necesare?
Abia după aceste răspunsuri are sens să începi pregătirea completă a dosarului.
Vrei să începi regularizarea unei construcții?
Primul pas este să clarifici situația actuală și să vezi dacă ceea ce există poate fi păstrat.
Contactează-ne și hai să verificăm ce documente ai, ce diferențe există și ce trebuie făcut înainte de regularizare.