Pentru regularizarea unei construcții nu există un dosar identic în toate situațiile.
Documentele depind de ceea ce ai construit, de existența sau lipsa unei autorizații vechi, de diferențele dintre proiect și situația din teren și de categoria în care se încadrează construcția.
În practică, dosarul poate include acte de proprietate, documentație cadastrală, releveu, proiect tehnic pentru situația existentă, expertize, avize și alte documente cerute în funcție de caz.
Cu ce documente începi?
Pentru o primă verificare sunt utile:
– actul de proprietate;
– extrasul de carte funciară;
– documentația cadastrală;
– autorizația de construire inițială, dacă există;
– proiectul vechi, dacă mai este disponibil;
– procesul-verbal de recepție, dacă există;
– documentele pentru eventualele modificări făcute ulterior;
– fotografii ale construcției;
– orice alte acte care pot arăta istoricul imobilului.
Aceste documente ajută la stabilirea diferenței dintre ceea ce a fost autorizat și ceea ce există în prezent.
Ai nevoie de releveu?
De multe ori, da.
Releveul arată situația actuală a construcției și este important atunci când casa, anexa sau extinderea nu mai corespunde cu documentele vechi.
Din releveu pot rezulta:
– suprafețele actuale;
– forma construcției;
– compartimentarea;
– dimensiunile;
– regimul de înălțime;
– golurile;
– extinderile sau modificările existente.
Practic, el ajută la documentarea exactă a ceea ce trebuie regularizat.
Ai nevoie de proiect pentru regularizare?
Da, în procedura de regularizare este necesară documentația tehnică aferentă situației existente.
Nu este suficient să depui doar actele de proprietate și câteva planuri vechi.
Trebuie pregătită documentația pentru construcția care există efectiv în teren și trebuie arătat dacă aceasta respectă condițiile urbanistice și tehnice aplicabile.
În funcție de situație, documentația poate include planuri de arhitectură, piese scrise, planuri tehnice și alte elemente cerute pentru analiza construcției.
Este necesară expertiza tehnică?
Poate fi necesară, mai ales atunci când trebuie verificată siguranța construcției sau efectul unor intervenții făcute fără autorizație ori diferit față de proiect.
Expertiza poate deveni importantă dacă:
– au fost modificați pereți structurali;
– a fost făcută o extindere;
– a fost adăugat un nivel;
– a fost amenajată o mansardă;
– structura a fost modificată;
– există fisuri sau degradări;
– lipsesc informații importante despre construcție.
Expertiza nu înlocuiește proiectul și nici verificarea urbanistică.
Ea răspunde unei alte întrebări: dacă situația existentă poate fi menținută din punct de vedere tehnic și ce măsuri sunt necesare.
Ai nevoie de documente cadastrale?
Da, situația cadastrală este importantă pentru a compara ceea ce apare în acte cu ceea ce există în teren.
Pot fi utile:
– planul de amplasament și delimitare;
– releveele existente;
– extrasul de carte funciară;
– documentația cadastrală anterioară.
Dacă există diferențe între cadastru și situația reală, acestea trebuie identificate înainte de finalizarea procedurii.
Ce se întâmplă dacă nu mai ai proiectul vechi?
Lipsa proiectului vechi nu înseamnă automat că regularizarea nu mai poate fi făcută.
Trebuie văzut ce alte documente mai există și ce poate fi recuperat din arhivă.
Pot fi căutate:
– autorizația de construire;
– planșe vechi;
– documente din dosarul inițial;
– procese-verbale;
– documentații cadastrale anterioare.
Dacă proiectul nu mai poate fi recuperat, situația actuală poate fi măsurată și documentată din nou.
Ce se întâmplă dacă nu mai ai nici autorizația?
Mai întâi trebuie verificat dacă autorizația a existat și dacă poate fi recuperată din arhiva autorității care a emis-o.
Dacă se confirmă că a existat, se poate analiza ce a fost aprobat inițial.
Dacă nu există o autorizație și construcția a fost realizată fără aceasta, procedura pornește de la situația unei construcții fără autorizație.
Este importantă această diferență, pentru că una este să regularizezi o abatere față de un proiect aprobat și alta este să documentezi o construcție realizată integral fără autorizație.
Sunt necesare avize și acorduri?
Pot fi necesare.
Lista depinde de:
– tipul construcției;
– amplasament;
– reglementările urbanistice;
– zona în care se află imobilul;
– natura lucrărilor executate;
– cerințele autorității competente.
De aceea, nu este util să pornești direct de la o listă generică de avize.
Mai întâi trebuie stabilită situația exactă.
Este suficient certificatul fiscal?
Nu.
Faptul că o construcție este declarată fiscal sau că pentru ea se plătește impozit nu demonstrează că a fost construită legal.
Documentele fiscale pot avea rol în procedură, dar nu înlocuiesc autorizația, proiectul, expertizele sau documentația tehnică necesară.
Este suficient cadastrul?
Nu.
Faptul că o construcție apare într-un releveu sau într-o documentație cadastrală nu înseamnă automat că situația juridică și urbanistică este rezolvată.
Cadastrul descrie și înregistrează imobilul.
Regularizarea urmărește dacă ceea ce există poate fi menținut și autorizat conform procedurii aplicabile.
Ce documente pot fi cerute suplimentar?
În funcție de situație, pot apărea și alte documente, de exemplu:
– studii;
– rapoarte tehnice;
– documente privind amplasamentul;
– avize;
– acorduri;
– documente fiscale;
– documentații topografice;
– dovezi privind vechimea construcției.
Lista exactă se stabilește după analiza imobilului.
Contează când a fost construit imobilul?
Da.
Vechimea construcției poate influența procedura aplicabilă și documentele care trebuie pregătite.
Există inclusiv situații speciale pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care trebuie analizate separat.
De aceea, anul construirii este una dintre primele informații care trebuie clarificate.
Ce trebuie verificat înainte să începi să strângi toate actele?
Înainte să comanzi proiecte, expertize și măsurători, este mai eficient să stabilești:
– ce a fost autorizat;
– ce există în teren;
– ce diferențe sunt;
– ce documente mai există;
– ce poate fi recuperat;
– dacă situația se poate încadra în procedura de regularizare;
– ce documentații sunt necesare exact în cazul tău.
Așa eviți să plătești pentru acte care nu sunt necesare sau să pregătești un dosar incomplet.
Ai o construcție pe care vrei să o regularizezi?
Începe cu documentele pe care le ai deja și cu o verificare a situației din teren.
După aceea se poate stabili ce acte mai trebuie recuperate, ce documentații trebuie refăcute și ce este necesar pentru regularizarea construcției.