Ai construit o casă, o anexă, un garaj sau ai făcut o extindere fără autorizație de construire? Sau lucrările executate nu mai corespund cu ceea ce este trecut în autorizația inițială?
În 2026, este important să verifici situația juridică și urbanistică a construcției cât mai repede. Începând cu 25 august 2026, regulile privind construcțiile executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației s-au modificat prin intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.
Una dintre noutăți este autorizația de regularizare, prin care anumite construcții existente pot fi aduse în legalitate, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
Ce înseamnă, de fapt, regularizarea unei construcții?
Regularizarea reprezintă procedura prin care se urmărește aducerea în legalitate a unei construcții care a fost executată:
- fără autorizație de construire;
- cu nerespectarea autorizației de construire emise;
- sau în alte situații prevăzute expres de legislația aplicabilă.
Este important de înțeles că regularizarea nu înseamnă legalizarea automată a oricărei construcții existente.
Pentru ca o construcție să poată fi regularizată, aceasta trebuie să îndeplinească cerințele urbanistice, tehnice și legale aplicabile. În anumite situații sunt necesare expertize tehnice și documentații de specialitate.
Ce construcții pot intra în procedura de regularizare?
Noul cadru legislativ stabilește situațiile în care poate fi solicitată autorizația de regularizare.
Printre cazurile prevăzute se află anumite:
- locuințe unifamiliale;
- anexe ale locuințelor sau gospodărești;
- construcții aferente exploatațiilor agricole;
- lucrări de închidere a balcoanelor, în condițiile prevăzute de lege;
- alte categorii de construcții, în perioada tranzitorie stabilită de noul Cod.
De exemplu, modelul oficial de cerere pentru autorizația de regularizare include, între cazurile prevăzute de art. 301, locuințele unifamiliale cu suprafața construită desfășurată de cel mult 150 mp și anumite anexe de cel mult 150 mp.
Totuși, încadrarea exactă trebuie verificată pentru fiecare imobil în parte. Faptul că o construcție se încadrează aparent într-o categorie nu înseamnă automat că autorizația de regularizare va fi emisă.
Ce se verifică înainte de regularizare?
Primul pas este să afli dacă situația construcției poate fi regularizată.
În practică, trebuie analizate mai multe aspecte:
1. Situația juridică a imobilului
Se verifică actele terenului și ale construcției, inclusiv datele cadastrale și situația din cartea funciară.
Pentru depunerea documentației pot fi necesare, după caz:
- actul de proprietate;
- extras de carte funciară;
- documentație cadastrală;
- planuri și relevee;
- documente referitoare la autorizația existentă, dacă aceasta există.
2. Situația urbanistică
Nu este suficient ca proprietarul să demonstreze că imobilul există fizic.
Construcția trebuie analizată în raport cu reglementările urbanistice aplicabile terenului.
Pot fi relevante, printre altele:
- regimul de înălțime;
- retragerile față de limitele proprietății;
- procentul de ocupare a terenului;
- coeficientul de utilizare a terenului;
- funcțiunea zonei;
- accesul la proprietate;
- eventualele zone de protecție sau restricții.
De aceea, verificarea urbanistică este una dintre etapele esențiale înainte de întocmirea întregii documentații.
Este necesară o expertiză tehnică?
În funcție de situație, poate fi necesară o expertiză tehnică realizată de un expert atestat.
Rolul acesteia este de a verifica aspecte legate de cerințele fundamentale privind calitatea și siguranța construcției.
Autoritățile au explicat că, în cadrul procedurii de regularizare, pot fi necesare expertize privind cerințe precum rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena și sănătatea, siguranța în exploatare, protecția împotriva zgomotului sau eficiența energetică, în funcție de situația concretă.
Dacă sunt identificate neconformități care pot fi remediate, pot fi solicitate lucrări de aducere a construcției la conformitate.
Dacă neconformitățile nu pot fi remediate și nu sunt îndeplinite condițiile legale, regularizarea poate să nu fie posibilă.
Care sunt pașii pentru intrarea în legalitate?
Deși fiecare dosar are particularitățile sale, procedura poate presupune, în linii mari:
1. Analiza situației existente
Se verifică actele, construcția existentă și reglementările urbanistice aplicabile.
2. Obținerea certificatului de urbanism
Certificatul de urbanism stabilește cadrul și documentele necesare pentru procedura aplicabilă.
Este important de reținut că certificatul de urbanism, prin el însuși, nu conferă dreptul de a executa lucrări de construcții.
3. Realizarea documentațiilor tehnice
În funcție de caz, pot fi necesare relevee, documentații de arhitectură, documentații cadastrale, expertize tehnice și alte documente solicitate prin certificatul de urbanism.
4. Obținerea avizelor și acordurilor
Acestea depind de particularitățile imobilului și de cerințele stabilite de autoritatea competentă.
5. Depunerea documentației
Documentația completă este depusă la autoritatea competentă pentru analiză și emiterea autorizației de regularizare, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
Atenție la termenul tranzitoriu
Una dintre cele mai importante noutăți ale reglementării din 2026 este existența unei perioade tranzitorii de maximum un an în care mecanismul de regularizare poate fi utilizat și pentru anumite categorii suplimentare de construcții.
Ministerul Dezvoltării a precizat că, după expirarea acestei perioade, posibilitatea regularizării va fi restrânsă, iar pentru construcțiile care nu pot fi aduse în legalitate pot interveni procedurile de desființare prevăzute de lege.
Din acest motiv, proprietarii care au construcții neautorizate sau realizate cu abateri față de autorizația emisă ar trebui să verifice situația imobilului fără să amâne analiza.
Regularizarea poate implica taxe mai mari
Regularizarea nu trebuie privită ca o variantă mai ieftină sau mai simplă decât autorizarea unei construcții înainte de începerea lucrărilor.
Potrivit informațiilor comunicate de Ministerul Dezvoltării, pentru anumite situații, taxele și cotele aferente regularizării pot ajunge la valori de zece ori mai mari decât cele datorate pentru executarea legală a lucrărilor.
Prin urmare, este întotdeauna mai sigur să fie verificată situația juridică și urbanistică înainte de începerea lucrărilor.
Ce se întâmplă dacă nu regularizezi construcția?
O construcție neautorizată nu devine legală doar pentru că există de mai mulți ani sau pentru că proprietarul plătește impozit pentru ea.
Legislația prevede consecințe distincte pentru construcțiile executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia. În anumite situații, pot exista probleme la vânzarea imobilului, la înscrierea construcției în cartea funciară sau în cadrul altor operațiuni juridice.
De asemenea, plata impozitului nu echivalează cu intrarea în legalitate. Ministerul Dezvoltării a precizat expres că plata unui impozit majorat pentru o construcție nelegalizată nu înlătură sancțiunile aplicabile și nu conduce, prin ea însăși, la regularizarea construcției.
Poți vinde o casă care nu este trecută corect în acte?
Aceasta este una dintre cele mai frecvente probleme întâlnite în cazul construcțiilor neautorizate sau modificate față de documentația inițială.
Dacă suprafața reală, configurația sau regimul construcției nu corespund actelor, situația trebuie analizată înainte de o tranzacție.
De asemenea, pentru înscrierea dreptului asupra unei construcții în cartea funciară sunt relevante documentele care atestă edificarea acesteia în condițiile legii. Legea prevede, în anumite situații, inclusiv utilizarea unei expertize tehnice și a unei documentații cadastrale pentru construcțiile executate fără autorizație, în condițiile prevăzute de legislație.
Nu începe direct cu „cât costă?”
Dacă ai o construcție neautorizată, prima întrebare nu ar trebui să fie „cât costă legalizarea?”, ci:
„Construcția mea poate fi regularizată și ce documentație este necesară?”
Costurile diferă semnificativ în funcție de:
- suprafața construcției;
- tipul construcției;
- localitate;
- reglementările urbanistice;
- existența unei autorizații inițiale;
- diferențele dintre proiect și situația construită;
- necesitatea unei expertize tehnice;
- documentația cadastrală;
- numărul avizelor și documentelor necesare.
O analiză inițială corectă poate evita cheltuieli inutile pentru o documentație care nu poate fi aprobată în forma propusă.
Ai o construcție fără autorizație? Verifică situația înainte să fie prea târziu
Dacă ai construit fără autorizație, ai extins o casă, ai închis un balcon, ai construit un garaj sau o anexă ori ai modificat construcția față de autorizația emisă, este important să verifici situația concretă a imobilului.
Regularizarea nu este automată, iar posibilitatea de a intra în legalitate depinde de încadrarea construcției în condițiile urbanistice, tehnice și juridice aplicabile.
Începe prin verificarea actelor și a situației reale a construcției, apoi stabilește ce documentații sunt necesare pentru dosarul de regularizare.
Ai o construcție neautorizată sau diferită față de proiect? Contactează-ne pentru o analiză a situației și pentru a afla care sunt pașii necesari pentru regularizarea construcției tale.